강물 소식

<전세사기 관련>

소위 ‘갭투자’ 방식의 무분별한 대출과 전세보증금 돌려막기로 인하여 발생하는 전세금 반환 관련 분쟁 사건이 기승을 부리고 있는 요즈음이다. 부동산 시장가격 하락과 함께 전세 보증금이 부동산의 실거래가를 초과한 상태의 ‘깡통 전세’ 매물들이 속출하고 있고, 수원시를 비롯한 경기도 내 크고 작은 임대인의 전세보증금 미반환 사태가 이어지면서 일반적 민사 보증금 반환 분쟁에서 더 나아가 이를 형법상 사기죄로 의율하여 처벌하기까지 하는 ‘전세사기’ 범죄의 형태로 보증금 반환 문제가 심각 해지며 막대한 대출채무 부담과 여윳돈이 묶인 임차인들의 불안감은 극에 달하고 있다.

여러 가지 전세사기 범죄 형태 중 하나는 임차인과 임대차 계약을 체결한 직후 임대인을 소위 ‘바지 사장’으로 변경하여 보증금 반환 채무를 회피하는 방법인데 오늘은 필자가 직접 소송을 진행하여 ‘바지 사장’이 아닌 실질적 금전 자력이 있는 ‘전 임대인’을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 승소한 사례를 소개 하고자 한다.

30대 후반의 A씨는 오랜 수험 생활 이후 경기도 내 건실한 기업에 입사하게 되어 동탄시에 있는 오피스텔에서 2022. 8. 20. 임대인 B씨와 임대보증금을 130,000,000원, 임대기간을 2022. 8. 30.부터 2023. 9. 7.까지로 하여 오피스텔 계약을 체결하였다. 이후 A씨는 2022. 8. 31. 전입신고를 마쳤고, 임차인 A씨는 ‘해당 매물은 신축이고 안전하다.’는 중개인과 B씨의 말을 믿고 해당 오피스텔에서 거주를 시작하였다.

하지만 임대인 B씨는 A씨와 임대차 계약을 체결하기 전 이미 2022. 6. 21. 소위 ‘바지 사장’인 C씨와 위 오피스텔에 관하여 매매대금을 120,000,000원, 잔금 지급기일을 2022. 9. 22.로 정하는 오피스텔 매매계약을 체결하였고, 그 후 A씨 보증금 잔금일인 2022. 8. 30.에 맞추어 B씨는 C씨에게 이 사건 오피스텔의 소유권이전등기를 마쳐주었다. 임차인 A씨는 2023. 1. 29. 우연한 기회에 부동산등기부등본을 확인하다 임대인이 변경되었다는 사실을 알게 되었고, A씨는 계약을 담당하였던 공인중개사에게 연락을 취해보았으나 중개사는 ‘소유자 변경에 대해서는 임대인이 임차인에게 통지할 의무가 없다. 바뀐 임대인 C씨에게 보증금을 받으면 된다.’라는 답변을 받을 뿐이었다. 하지만 바뀐 임대인 C씨는 휴대폰을 꺼둔 채 잠적한 상황. A씨는 C씨의 자택 주소까지 찾아가 보았으나 C씨의 자택 문 앞에서는 수많은 체납통지서 등이 쌓여있는 상황이었다. A씨는 변경된 임대인 C씨에게는 보증금을 돌려 받지 못할 것 같다는 생각에 울며 겨자먹기로 A씨가 실제 계약을 체결한 전 임대인 B씨에 임대차 계약 해지 및 보증금 반환과 관련한 내용증명을 발송하였으나 전 임대인 B씨는 ‘자신은 임대차법상 잘못한 것이 없고, 보증금 반환의무는 변경된 임대인인 C씨가 책임을 질 것이다.’라고 말하며 책임을 회피하였다. A씨는 혼자서 임대인 B씨를 전세 사기죄로 형사고소 하였으나 불송치 된 후 마지막 지푸라기를 잡는 심정으로 필자에게 찾아와 보증금반환청구 민사 소송 사건을 의뢰하였다.

민사소송에서 역시나 전 임대인 B씨 측은 ‘이미 현 임대인 C에게 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하였기 때문에 C씨가 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였다.’는 취지로 주장하였고, 이에 필자는 "주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하기 위해서는 주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우"이어야 하고 (대법원 2018. 9. 28. 선고 2015다254224 판결 등), "주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는 양수인이 당연히 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 없다.", "부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다"(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결)는 판례를 인용하면서,

① 임차인 A씨는 2022. 8. 30. 오피스텔을 인도받아 2022. 8. 31. 전입신고를 마친 점, ② A씨는 ‘전입신고 다음날’인 2022. 9. 1. 주택임대차보호법상 ‘대항력’을 취득하였는데, 현 임대인인 C씨는 임차인 A씨가 대항력을 갖추기 전인 2022. 8. 30. 위 오피스텔의 소유권이전등기를 마쳤으므로, 금전적 자력이 없는 현 임대인 C씨는 주택임대차보호법 제3조 제1, 4항에 따라 당연히 임대인 지위를 승계하는 것을 아니라는 점, ③ A씨가 B씨에서 C씨로의 임대인 지위승계를 동의한 적이 없다는 점 등을 주장하였고 결과적으로 전 임대인인 B씨가 의뢰인인 임차인 A씨에게 보증금 전액을 반환 받을 수 있도록 하는 승소판결을 받을 수 있었다.

전세 보증금반환소송은 처음부터 신속하고 정확한 방향성으로 나아가는 것이 중요하다. 이 사건의 경우 운이 좋게도 대항력 발생일이 소유권이전등기일 보다 딱 하루 이전이어서 전 임대인의 면책적 채무인수가 인정 되지 않은 것이었으나 만약 자신이 계약한 부동산 소유자(임대인)과 현재 살고 있는 부동산 소유자가 다른 상황이라면, 이를 알아 챈 즉시 전 소유자인 임대인에게 이의제기를 해야 전 임대인의 보증금 반환의무를 면책시키지 않을 수 있다. 악성 채무자들과 사기꾼들이 간과하고 있는 그 지점, 그 곳이 변호사들이 있어야 할 자리이다.

안민석 법률사무소 강물 대표변호사