강물 소식

[딜사이트경제TV 신현수 기자]

이랜드그룹의 천안 패션물류센터 화재 사고가 외려 이랜드월드에 득이 될 수 있다는 분석이 나오고 있다.

화재로 소실된 자산의 피해액보다 수령할 보험금 규모가 더 클 것이라는 이유에서다.

더불어 물류센터에 쌓여 있던 악성재고가 현금화되면 변변찮았던 유동성에 숨통이 트일 수 있다는 관측도 힘을 얻고 있다.

다만 화재로 임대차 계약이 강제 종료되면서 리스부채와 사용권자산이 동시에 장부에서 제거되는 구조인 만큼 수치상 재무건전성 지표 개선 효과는 제한적일 전망이다.

화재가 발생한 천안물류센터의 등기상 소유주는 부동산투자회사(리츠)인 '펨코로지스텍제삼호위탁관리부동산투자회사(이하 펨코3호)'다.

이랜드월드는 2024년 5월 13일부터 5년 간 해당 물류센터를 임차하는 계약을 맺었다.

이에 따라 이랜드월드는 건물분 9억5448만원과 토지분 1억1652만원을 합해 매달 10억7100만원을 월세로 지급해왔다.

동시에 이랜드월드는 펨코3호의 보통주 지분 100%를 보유한 실질적 소유주이기도 하다.

군인공제회 등 재무적투자자(FI)들이 우선주 형태로 참여해 전체 지분율은 28.2%로 희석됐지만,

건물의 운영 책임과 리스크를 지는 보통주는 이랜드월드가 전량 보유하고 있어 사실상 자기 건물이나 다름 없는 구조다.

이번 화재는 이랜드월드의 재무적으로 득이 될 전망이다.

이러한 관측이 나오고 있는 이유는 회계상 인식되는 손실 규모에 비해 실제 수령 가능한 보험금 한도가 더 크기 때문이다.

실제 이번 화재로 인한 건물의 손실액은 원가모형 기준으로는 667억원, 재평가모형 기준으로는 1370억원이며, 재고자산 손실액은 1500~1700억원대다.

이랜드월드가 앞서 한화손해보험을 간사로 해 들어놨던 재산종합보험의 보험가입금액은 건물 약 1950억원, 재고자산 약 1870억원으로 알려져 있다.

보험금 지급 원칙상 화재로 소실된 각 자산의 법적 소유주에게 보험금이 귀속되기 때문에 물류센터 내 보관 중이던 재고자산에 대한 보험금은 소유주인 이랜드월드가 직접 수령하게 된다.

반면 건물에 대한 보험금은 등기상 소유주인 펨코3호가 수령하게 될 전망이다.

다만 이랜드월드가 펨코3호를 종속기업으로 거느리고 있는 만큼 연결기준으로는 이랜드월드가 최소 750억원에서 최대 1400억원에 달하는 보험 차익을 거둘 것으로 추산된다.

원가모형을 적용할 경우 소실된 자산가액(약 2400억원) 대비 보험금 총액이 약 1400억원 더 많다.

시세가 반영된 재평가모형을 기준으로 재고 손실을 최대치(1700억원)로 가정하더라도 총 보험금이 손실액을 750억원 이상 상회하는 구조다. 

보험업계 한 관계자는 "통상 건물 화재 보상은 가액 평가를 통해 그것을 기준으로 가입금액을 한도로 재조달가액 또는 시가로 보상하는 것이 일반적"이라며 "이는 보통 보험계약 당시 보험증권상 정해져 있는 부분"이라고 설명했다.

한편 시장에서는 화재로 받게 되는 보험금이 이랜드월드에 단비가 될 것으로 관측 중이다.

이랜드월드의 올 3분기 누적 기준 유동부채(3조8861억원)가 유동자산(2조2411억원)을 초과하며 유동비율이 57.7%에 불과하기 때문이다.

이에 수천억원대의 보험금이 유입될 경우 단기차입금 상환 여력이 확대돼 유동성 부담 완화에 적잖은 기여를 할 수 있을 것으로 전망되고 있다. 

게다가 패션업계 특성상 물류센터에는 신상품 뿐만 아니라 판매 적기를 놓친 가치가 하락한 이월제품, 이른바 악성재고가 상당수 적재돼 있었을 가능성도 적잖다.

통상 악성재고는 헐값에 매각하거나 폐기해야 하지만, 화재 보험은 재조달가액이나 장부가액 등을 기준으로 보상액을 산정하는 것이 일반적이다.

이 경우 팔리지 않던 재고를 제값에 판매하는 효과를 누릴 수 있다.

다만 리스부채 감소가 부채비율 감소와 같은 재무건전성 지표 개선으로 직결되지는 않을 전망이다.

한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1116호 리스 기준서에 따라 이랜드월드의 임대차 계약이 이번 화재로 인해 종료됐기 때문이다.

이에 관련 부채를 장부에서 제거해야 하는데, 이때 대응되는 자산인 사용권자산도 동시에 없애야 한다.

이혜인 법률사무소 강물 대표변호사 및 이상원 변호사는

"물류센터가 화재로 전소돼 물리적으로 사용이 불가능해진 이상, 2029년까지 남은 임대차 계약은 화재 시점부로 종료됐다고 봐야 한다"며

"이에 따라 임차인의 차임 지급 의무도 종료 시점부터 소멸되기 때문에 이랜드월드는 화재 발생 이후의 월세를 지급할 의무가 없다.

위약금 문제 역시 이행불능에 의한 종료에 기인하는 바 위약금 문제로부터 자유롭다고 판단된다"고 자문했다.

올 3분기 기준 이랜드월드가 보유한 사용권자산 리스는 토지 621억원, 건물 5463억원 등 총 6171억원이며,

이에 대응해 계상된 리스부채 총액(유동·비유동)은 6270억원에 달한다.

이중 이랜드월드가 장부에 잡아뒀던 천안 패션물류센터 관련 사용권자산(건물 및 토지분)과 해당 계약과 연동된 리스부채가 동시에 상계돼 사라지게 된다.

즉, 자본의 변동 없이 자산총계와 부채총계가 나란히 줄어드는 셈이다.

회계법인 한 관계자는 "이랜드월드가 잡아놨던 리스부채가 줄어드는 건 맞지만,

이에 대응되는 자산인 사용권자산도 함께 장부에서 제각되기 때문에 부채비율 수치 자체의 엄청난 개선 효과는 제한적"이라면서도 "다만 매달 10억원 넘게 나가던 현금 유출 부담이 사라진다는 점은 긍정적"이라고 분석했다.

이와 관련해 이랜드월드 관계자는 "펨코3호의 지분을 당사도 소유하고 있어 연결 재무상 최종적인 효과를 예단하기는 어렵다"며 "화재 원인 규명과 보험금 수령까지 시일이 소요되는 만큼 당장의 손실은 불가피한 측면이 있다"고 신중한 입장을 전했다.

이어 "보험금 산정은 (건물과 재고에 대해) 별도로 진행될 것으로 보이며, 정확한 규모는 조사가 끝나봐야 알 수 있을 것"이라고 말했다.

한편 법리가 이랜드월드에 일방적으로 유리하게만 작동하는 것은 아니라는 지적도 있다.

임차인에게는 임대차 계약 종료 시 목적물을 온전히 반환해야 할 의무가 있기 때문이다.

이혜인 대표변호사는 "화재가 임차인(이랜드)의 귀책 사유로 발생했다면 보험사는 이랜드월드에게 구상권을 행사할 수 있다"고 설명했다.

법률사무소 강물 대표 변호사 이혜인, 변호사 이상원

출처 : 딜사이트경제TV 신현수 기자 queensong@dealsitetv.com